不動産仲介手数料の計算

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【不動産売買】

不動産会社に支払う仲介手数料（媒介報酬）は、宅地建物取引業法において上限が定められており、売却価格によって異なります。仲介手数料の多くは「売買価格×3%+6万円＋消費税」という計算式で算出されています。

「３％はわかるけど６万円って何？？」とよく質問されます。６万円の根拠ですが「売買価格×3%+6万円＋消費税」という計算式は簡易計算であり、実際は以下の計算式によって算出されています。

宅地建物取引業法における媒介報酬表

売買金額	報酬率	簡易計算式
200万円以下の金額	100の5.5	（売買価格×5%）+消費税
200万円を超え400万円以下の金額	100の4.4	（売買価格×4%＋2万）+消費税
400万円を超える金額	100の3.3	（売買価格×3%＋6万）+消費税

計算例

たとえば2,000万円で売買取引が成立した場合の計算例は以下の通りです。簡易計算式では「2,000万円×３％＋6万円＋10％消費税＝72.6万円」となりますが、以下の正式な計算式においても同額になります。

これらの計算を簡略化したものが「売買価格×3%+6万円（消費税別途）」です。

※令和６年７月１日施行の法改正により、800万円以下の不動産売買における仲介手数料の報酬額は最大30万円（税抜）となっている（低廉な空家等の売買の媒介報酬の特例）。

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【不動産賃貸】

不動産賃貸に係わる仲介手数料（媒介報酬額）の上限は「賃料の1ヵ月分＋消費税」です。

不動産売買においては売主側と買主側双方からそれぞれ「売買価格×3%+6万円＋消費税」の仲介手数料を請求できますが、賃貸の場合は、貸主側と借主側併せて「賃料の1ヵ月分＋消費税」となっています。

取引態様	仲介手数料（媒介報酬）
売買の場合	売主・買主”それぞれ”から「売買価格×3%+6万円＋消費税」
賃貸の場合	貸主・借主と”併せて”最大1.1ヶ月分

賃料１ヶ月分の仲介手数料の貸主・借主の割合は不動産会社によって異なります。たとえば貸主・借主の承諾があれば不動産会社側は「貸主50％・借主50％」と設定もできますし「貸主100％・借主0％」「貸主0％・借主100％」と決めることもできます。

ですから不動産会社によって仲介手数料の請求額が異なる場合がありますので確認が必要です。

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仲介手数料の支払い時期

仲介手数料（媒介報酬料）の支払い時期は基本的に”契約成立時”です。

ですが不動産会社によって「契約成立時100％」「契約成立時50％・不動産引き渡し・決済時50％」「不動産引き渡し・決済時100％」など、支払い時期と額が異なる場合が多々あります。これらは媒介契約書での確認が必要です。

仲介手数料は基本的に「売買契約等が有効に成立しない限り」不動産会社に媒介報酬（仲介手数料の）の請求権は発生しません。

但し依頼者が自ら依頼する特別な調査等（地盤調査・住宅診断調査等）は、媒介業務に当たらず、この限りではありません。不動産会社に依頼される場合は、よく確認されることが必要です。

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仲介手数料の範囲

仲介手数料は不動産取引時に不動産会社に支払う報酬です。取引に係わる専門的な業務（測量・建物調査・地盤地質調査・コンサルティング等）は仲介手数料に含まれません。

業務の種類	具体的な内容
営業・販売促進活動	・物件調査、価格査定（適正な価格設定） ・物件情報の広告掲載（ポータルサイト、チラシなど） ・購入希望者の探索、集客活動 ・購入検討者の内覧への立ち会い
交渉・調整業務	・売主と買主の間の売買条件（価格、引き渡し時期など）の調整、交渉
重要事項説明・契約業務	・物件に関する詳細な調査（権利関係、法令上の制限など） ・宅地建物取引士による重要事項説明（買主への物件・取引条件の説明） ・売買契約書などの各種契約書類の作成・交付
決済・引渡し業務	・住宅ローンの手続きやスケジュール調整への同行、サポート ・売買代金の決済、物件の引渡しへの立ち会い

費用の種類	具体的な内容
通常の仲介業務の範囲外の費用	・依頼者の特別な依頼による広告宣伝費（例：高額な新聞広告） ・遠隔地での契約交渉や、通常の範囲を超える手間がかかる業務
専門家への報酬	・登記手続きを行う司法書士への報酬 ・土地の境界確定や測量を行う土地家屋調査士への報酬・コンサルティング等
公的な費用・税金	・売買契約書に貼付する印紙税 ・固定資産税の清算金 など
その他の費用	・引越し費用、建物の解体費用、各種保険料 など